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COLUMNコラム 

相続対策で不動産投資を検討していこう

2017.06.20

相続対策で不動産投資を検討していこう

相続税制度改正で何が変わった?

不動産投資は節税効果があるといわれていますが、相続税対策でも非常に有効です。

平成27年に相続税の控除枠が減少したことで、相続税を支払う人の割合が一気に増えたといわれます。

平成26年度までは、相続税の基礎控除は5,000万円で×相続人×1,000万円でした。

それが平成27年の改正により基礎控除は3,000万円で×相続人×600万円となり、控除額は40%の大幅カットになっています。

平成26年までの控除額では、全国で相続税を支払う必要がある人は4%程度だったといわれています。

それが平成27年以降は大幅に相続税の支払い対象者は増えると言われ、都内であれば10%、23区内であれば25%程度が対象になるともいわれます。

また相続税での税率も上がっています。相続税の税率は下記の通りです。

【平成26年12月31日までの場合】相続税の速算表

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下         10% -
3,000万円以下         15% 50万円
5,000万円以下         20% 200万円
1億円以下         30% 700万円
3億円以下         40% 1,700万円
3億円超             50% 4,700万円

【平成27年1月1日以後の場合】相続税の速算表

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下         10% -
3,000万円以下         15% 50万円
5,000万円以下         20% 200万円
1億円以下         30% 700万円
2億円以下         40% 1,700万円
3億円以下         45% 2,700万円
6億円以下         50% 4,200万円
6億円超          55% 7,200万円

平成26年までは相続税の最高税率は50%でしたが、平成27年以降では最高税率55%となり、法定相続分の取得価格が3億円以下で税率が40%から45%に上がっています。

法定相続分の取得価格が2億円以下まで税率の変更はないようですが、相続税の控除額が大幅に減少していることから今後は対象でなかった人も支払い対象になっています。

相続財産が基礎控除を超える場合には、相続税の申告をして納税しなければなりません。
その納税期限は相続開始を知った日(被相続人が死亡した日)の翌日から10ヶ月以内です。

相続税申告と納付は相続人の管轄税務署ではなく、被相続人の生前住所地を管轄する税務署に申告と納付が必要になるので覚えておきましょう。

不動産投資が相続税の節税になる理由とは?

相続税の控除額が減少してきていることで、東京23区などの都心であれば持ち家でローンがないような家庭ではほとんど相続税を支払う対象になると思われますが、実は自宅となっている不動産は相続税での評価が違います。

まず、「小規模宅地等の特例」があります。
この小規模宅地の特例の条件によれば、事業用や居住用として利用していた宅地の評価を減少させることができます。

相続税の評価を50~80%減少させるためには一定条件がありますが、居住用であれば相続人が被相続人と同居かつ同一生計で330㎡以下の宅地であれば80%の評価減となります。

また、事業用の宅地としても一定条件をクリアすれば50~80%もの相続税評価を減少させることができます。

居住用であれば、その土地に建っている建物に居住する、また事業用であれば事業を引き継ぐような形です。

また様々な要件がありますので、詳しくは税務署に確認するようにしましょう。

不動産投資をすることで相続対策になることも注目されています。

事業用の宅地として貸付用地も含まれていますので、宅地に建設されているアパートやマンションなどは賃貸用としての事業になります。

200㎡までと居住用よりも面積は小さくなりますが相続税での評価50%が減少されます。

1億円の相続税評価である200㎡にアパートやマンションを建設して不動産投資をしていると、その土地の相続税評価は5,000万円になります。

さらに融資を受けて不動産投資をしていれば、借金はマイナス資産となりさらに相続税での節税をしやすくなります。

特例を適用するためには、相続税申告が必要

小規模宅地等の特例が適用になるからとはいえ、相続税の申告をしなくてもいいわけではありません。

相続人と同居していて同一生計であれば、一般的な戸建ては小規模宅地等の特例に当てはまるはずです。

相続財産で自宅以外の不動産や多額の現金預金などがなければ相続税を支払う必要がなく、相続税の申告もしないでよいと考えてしまいがちです。

実はこの小規模宅地等の特例を受けた場合には、相続税の申告をしなければならないことになっています。

相続税を支払う必要がなくとも、小規模宅地などの特例を受けたため相続税がからからない申告が必要だ、ということになります。

この小規模住宅等の特例を適用させて相続税の申告をする際には、申告書とともに減額金額の計算に関する明細書、遺言書の写し、財産の分割協議に関する書類の写し、住民票の写し及び戸籍の附表の写し(居住用宅地の場合)等を提出する必要があるようです。

自宅や事業を相続する際にはぜひ覚えておくようにしましょう。

不動産投資で相続税がどのくらい節税できるのか

不動産投資をすることで、相続税を安くする手法は昔からある方法で、今でもかなり利用されているといえます。

現金預金や株式などの相続財産はそのまま100%の相続財産の評価となります。

例えば1億円の現金を相続するのか、1億円で購入した不動産投資物件を相続税での評価が大きく違ってきます。

1億円で200㎡以下の土地と1棟アパートを購入した場合、土地は路線価の約半分での評価、建物は固定資産税の評価となります。

正確にはその土地の路線価や固定資産税評価を確認していないと出ませんが、不動産投資での建物付きの土地は貸家建付地として時価の20%減、さらに200㎡以下での賃貸住宅用の土地は小規模宅地等の特例の適用となるため50%減となります。

1億円のうち土地分の価格が6,000万円であれば、相続税評価は2,400万円となります。

建物は固定資産税での評価で一般的には時価の70%といわれ建物分4,0000万円が2,800万円の相続税評価となります。

土地の評価2,400万円と建物評価2,800万円で合計5,200万円の相続財産評価となります。

1億円現金がそのまま相続財産となることに比べ約半分となります。

このため、相続対策には不動産投資をした方がいいと言われます。

アパート経営が節税に結びつくのはなぜ?

土地が多数あって現金預金があまりない場合では、相続税を支払うための現金がないため、物納するか所有不動産を売却して相続税の支払いをする必要があります。

特に更地として居住用でもなく事業用でもない土地は相続税評価を減少させることが出来ず、そのままの相続財産の評価になってしまいます。

更地であれば路線価での評価となり、取引相場価格の約70%の評価となり、時価1億円の土地であれば7,000万円程度の相続税評価となるでしょう。

現金や株式に比べ、相続財産としての評価少し減少していますが、建物付きの土地に比べ相続税評価は高くなります。

この土地に融資を受けて6,000万円の1棟アパートを建築することで、相続税評価を大きく減少させることができます。

さらに200㎡以下であれば小規模宅地等の特例が適用になるため、さらに評価は50%減となります。

時価1億円、路線価7,000万円の土地は相続税評価では3,500万円となり、1棟アパートは固定資産税評価額で時価の約70%である4,200万円です。

土地と建物合わせて7,700万円の相続税評価額ですが、銀行からの借入金があることで6,000万円を差し引きすると、1,700万円が残額の相続税評価額となります。

ただ時価1億円の土地を所有していて、それを相続することになれば7,000万円の相続財産として評価されますが、その土地に銀行融資を利用して6,000万円の1棟アパートを建設することにより、相続財産としての評価は1,700万円となり、4,300万円の相続財産の評価を減少させることが出来ます。

以上のことから不動産投資は相続税対策として非常に有効だと考えられています。

ただ、不動産投資と相続税対策を同時に考えていくと失敗する恐れもあります。

現金で不動産投資物件を購入して、相続税評価を減少させることが一番の目的であれば特に問題となることはありません。

東京の都心などで利回りの低い不動産投資であっても、相続税評価を減少させ相続税の支払いを少なくすることが最優先になるため、キャッシュフローはそれほど重要視されないでしょう。

現金が潤沢にあることで相続税が多額にかかるようであれば、不動産投資物件を購入することで相続税評価を落とすことが目的で、将来的な相続後に売却しやすく目減りがしづらい不動産を検討するはずです。

その際には都心のマンションなどが不動産投資として検討しやすくなるでしょう。

また、不動産投資ではなく居住用であれば、小規模宅地等の特例で80%の評価減も適用になります。現金が多額にあり相続税がかなりかかりそうな状況であれば、都心などで不動産投資の検討をすると良いでしょう。

郊外の地主さんの相続対策における注意点

問題となるのは手持ちの現金が少なく、郊外で土地を所有しているような、いわゆる地主さんといわれる人たちです。

この地主さんたちは、不動産投資物件を建設販売しているハウスメーカーから営業をかけられ、あまり深く考えずに1棟のアパートやマンションを建設してしまうことがあります。

ハウスメーカーでは相続対策を前面に出しながら、長期間の家賃保証などの絶対に不動産投資で失敗しないような夢のような話がほとんどです。

不動産投資での長期間の家賃保証は実際にはありえない話です。

通常は2~3年ごとに家賃の見直しが行われ、当初予定していた家賃に比べ70%以下、酷い場合には50%以下になることもあるようです。

郊外での不動産投資では、都心部に比べ空き室や家賃下落のリスクも高く、新規で不動産投資を検討する際には慎重になります。

ただ、土地を所有しているだけの場合、地主さんは郊外であるためのリスクを知らないことはもちろんですが、不動産投資の知識や経験も全くないことがほとんどです。

そのため、不動産投資物件を扱うハウスメーカーから営業を受けた時に、相続対策や家賃保証の話を信じて、周辺での賃貸需要がないにもかかわらず不動産投資物件を建設してしまうことになります。

実際に新築した後の2~3年の間はハウスメーカーから家賃保証があるため、入居していなくても全く問題ありません。

地主さんは1棟アパートの大家さんになりますが、不動産投資として不動産賃貸業の意識が低いことが多く、実際に空き室が多く家賃保証がなくなった場合には賃貸業を継続していくことは難しくなります。

ハウスメーカーは郊外の賃貸需要がない地域でも多くのアパートを建設していますが、では賃貸需要がなくてもどうして家賃保証をするのでしょうか。

地主さんの相続対策のためと営業をかけていますが、実際はハウスメーカーの利益のために賃貸需要がない郊外でのアパート建設をしています。

建設費用は融資を利用するため自己資金はほとんど必要がないことや銀行への返済は家賃保証で十分賄えることで、地主さんに相続対策の不動産投資としてのアパート経営を勧めています。確かに土地があり建物が経っていなければ相続税の評価が高く、相続税を納める必要が出てくるかもしれません。

ただし、大きな借金をしてまで賃貸需要がない地域でアパートを建設することは大きなリスクがあることを忘れてはいけません。

ハウスメーカーは賃貸需要があるかどうかで営業しているわけではなく、自社のためにアパート建設をしているのです。

郊外で賃貸需要のないような地域では、地主さんの相続対策のためではなく、ハウスメーカーの利益のために建設され、そのアパートの建設費用は、ハウスメーカーの利益が十分にのったものとなります。当然ですが、新築後の家賃保証で赤字になりますが3年程度の赤字分は建設費用に盛り込んでいるはずです。

ハウスメーカーは新築後の入居率70%程度であっても十分に利益が出るような建設費用で見積もりをだしているため、家賃保証の契約書には2~3年ごとに家賃保証の金額の見直しの項目が入っています。

また家賃保証の契約書に項目が入っていなくても、借地借家法で家賃の見直し自体が認められていることもあり、家賃保証をしているハウスメーカーは必ず家賃保証の金額の見直しをしています。

まとめ

郊外で土地持ちの地主さんが、相続対策のために建設したアパートは、家賃保証により融資の返済をしていくことでキャッシュフローが成り立っています。

家賃保証の金額の見直しがあり、家賃収入が減少すると銀行への返済が難しくなることもあります。

そうなると元々の地主さんは相続対策で始めたはずの不動産投資で、守ろうとしていた土地を手放すことになります。

また、売却をして銀行への返済ができればまだいい方かもしれません。

郊外で賃貸需要があまりない地域で、さらに建築費用が相場よりも高い不動産投資物件は銀行の残債以下でしか売れないことが多いようです。

郊外に土地を所有していただけであれば、相続の際に土地を売って相続税の支払いをするか、または物納をすればよいでしょう。

それだけであれば、相続税を支払った後でもある程度の現金が残る可能性も十分にあります。

それでも、知識や経験がないことでハウスメーカーからの営業により、相続対策という名目で失敗する可能性が非常に高い不動産投資を始めてしまう地主さんが後を絶ちません。

不動産投資と相続対策は相性のいいセットのようなものだと考えていると非常に危険です。

相続対策で不動産投資を考えるのであれば、郊外の賃貸需要のない土地は早々に売却をしてしまい、その売却した手元資金で相続対策用の不動産投資物件を購入するなどの方法を検討していく必要があるはずです。

また、どうしてもその土地を残したいと考えたと場合、不動産投資などをするのではなく、違う形で事業をすることも検討した方がいいかもしれません。

ただ、賃貸需要もなく他の事業も難しいようであれば相続を機に手放すことが賢明かもしれません。

相続対策のために不動産投資をするということではなく、相続対策のためには不動産投資も一つの選択肢であると捉え、まずは相続のこと、不動産投資のことをしっかり学んでいくことが大切です。

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