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COLUMNコラム 

公務員が不動産投資を始める際に気を付けることは

2017.05.22

公務員が不動産投資を始める際に気を付けることは

公務員が不動産投資を始めるきっかけとは

公務員が不動産投資することは副業禁止規定に抵触するのではないか、という意見がありますが、ある一定規模までは全く問題ないようです。

地方公務員であれば転勤などあまりありませんが、国家公務員ともなると様々な地域に転勤なることもあるでしょう。

そうなると、自宅を購入した後に転勤になった場合、賃貸に出すことが多いようです。

積極的な不動産投資でなくても、自分で使わないため他人に賃貸することで不動産投資をすることになります。

また、賃貸アパートを相続した場合にも本人が図らずとも不動産投資をすることになります。

住まなくなった自宅を賃貸したり、賃貸アパートなどを相続するなどして、不動産投資をしている公務員はかなりの数いるはずです。

実際に積極的に不動産投資をしている公務員の人もいるようですが、副業禁止規定や職務専念義務違反に抵触しないのかというと、それは不動産投資のやり方によるようです。

公務員が「副業禁止規定」に抵触する可能性を確認しよう

公務員の不動産投資が職務規定に抵触しない範囲は、一定規模までであれば問題ないといわれています。

公務員の副業禁止規定などは憲法や国家公務員法、人事院規則で定められています。以下に一部抜粋します。

国家公務員法第103条(抜粋)

職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業(以下営利企業という。)を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。

2 前項の規定は、人事院規則の定めるところにより、所轄庁の長の申出により人事院の承認を得た場合には、これを適用しない。

人事院規則14-8(抜粋)
3「自ら営利企業を営むこと」(以下「自営」という。)とは、職員が自己の名義で商業、工業、金融業等を経営する場合をいう。

なお、名義が他人であっても本人が営利企業を営むものと客観的に判断される場合もこれに該当する。

4 前項の場合における次の各号に掲げる事業の経営が当該各号に定める場合に該当するときは、当該事業の経営を自営に当たるものとして取り扱うものとする。

二 不動産又は駐車場の賃貸 次のいずれかに該当する場合
(1)不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
 イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上であること。
 ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された 一の部分の数が10室以上であること。

(3)不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額(これらを併せて行っている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額)が年額500万円以上である場合

以上より5棟10室の事業規模以上であれば一定規模以上として認定されているようです。

確定申告での青色申告の基準と同じとなります。

5棟10室というのは、マンションの1室を賃貸しているのであれば、9室までは一定規模以下です。

1棟アパートであっても9室以下であれば問題ありません。

アパートやマンションなどの合計で10室を超えると一定規模以上となります。

また、一戸建ての賃貸の場合は4棟までは一定規模以下、5棟以上の賃貸をすると一定規模以上となります。

なお、年間の家賃収入で500万円以上であっても一定規模以上となります。

都心のマンションなどは賃料が高いため、1室であっても年間賃料は100万円以上する場合もあり、同程度の不動産投資物件では5室所有することで、年間賃料が500万円以上となり、一定規模以上となります。

公務員の不動産投資で一定規模以上となると、基準は不動産投資物件が5棟10室以上になるか、不動産投資での年間家賃収入が500万円以上になるかが基準となります。

公務員で既に不動産投資をしていれば多くの人が知っていることだと思いますが、これから不動産投資を始めるのであれば是非覚えておきましょう。

公務員で一定規模以上の不動産投資をするためには

公務員をしている人たちは「副業禁止規定」や「職務専念義務違反」に抵触する可能性があると考え、不動産投資そのものを否定することもあるようです。

ただし、しっかりと規定の内容を確認することで、不動産投資をしても4棟以下、9室以下、年間家賃収入500万円未満であれば副業としての扱いにはならないことが理解できるはずです。

ただ、この一定規模以上の不動産投資を公務員が出来ないかといえばそうではありません。

「人事院規則の定めるところにより、所轄庁の長の申出により人事院の承認を得た場合には、これを適用しない」とあるので、人事院の承認を得れば公務員であっても事業規模の不動産投資が可能だといえます。

人事院規則の定めるところとは以下の通りです。(人事院規則より抜粋)

人事院規則14-8 
一 不動産又は駐車場の賃貸に係る自営を行う場合で、次に掲げる基準のいずれにも適 合すると認められるとき。
(1)職員の官職と承認に係る不動産又は駐車場の賃貸との間に特別な利害関係又はその 発生のおそれがないこと。

(2) 入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係 る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明  らかであること。

(3)その他公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じないこと。

以上の規則ですが、(1)は不動産投資をする上で公務員として取引先と利害関係がないこと、(2)は不動産投資での不動産賃貸を管理会社などに委託して公務員としての職務に支障が出ないようにすること、(3)は公務員として信頼性を落とさないことですが、不動産投資をしていることを触れ回ったりしないかぎり問題とならないようです。

また地方公務員の副業は次のように地方公務員法で定められています。(以下地方公務員法より抜粋)

第38条 
職員は、任命権者の許可を受けなければ、営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則(人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則)で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利を目的とする私企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。

以上のように地方公務員法では、任命権者の許可を受けなければ、とありますが、任命権者とは地方公共団体の長とあり、都道府県知事や市町村長のようでうす。

つまりこの任命権者の許可があれば一定規模以上の不動産投資は可能であるといえます。ただし、地方公務員の場合は自治体ごとに独自の規則があるようです。

そのため、事前に許可申請の仕方などを人事担当者に確認を取っておくといいでしょう。

公務員が一定規模以上の不動産投資をすることは副業禁止規定に抵触する可能性がありますが、承認や許可を得てするのであれば、特に問題ないようです。

職場に無断で不動産投資をするのであれば、一定基準以下に留めておくようしましょう。
一定基準を超えての不動産投資をするのであれば、不動産管理を賃貸管理会社に必ず委託をし、公務員としての業務に支障が出ないようにした状態で、職場で許可や承認を得る必要があります。

公務員だから不動産投資で融資を利用しやすい

不動産投資をするにあたり、銀行など金融機関からの融資を利用して不動産投資物件を購入することがほとんどです。

銀行融資を利用しないで不動産投資をすることも可能ですが、現金で購入できる不動産投資物件は規模が小さい地方の一戸建てや郊外のワンルームマンションなどに限られてきます。

不動産投資を小さく始めてあまり規模の拡大を狙わないのであればその方法も有効だと考えらますが、職業が公務員であれば金融機関の評価が高いこと(与信が高いといいます)から、不動産投資物件を購入する際に融資を利用しやすくなります。

公務員の与信が高いのは、自営業者や一般的なサラリーマンにくらべ収入が安定していることや、確実に退職金が出ることなどがあげられます。

実際に年収500万円の公務員と年収1,000万円の自営業者では、年収500万円公務員の与信が高いといわれます。

不動産投資をするのであれば、公務員の特性を生かして低金利など有利な条件で融資を利用できるはずです。

公務員は不動産投資で騙されやすい

公務員として仕事をしながら、その特性を生かして不動産投資を検討し始める人も増えているようです。

不動産投資をしようとして不動産会社に問い合わせをすることもあると思いますが、多くは新築のワンルームマンションを販売している会社から営業を受けているはずです。

新築のワンルームマンションは融資を利用しても、その返済を家賃収入で賄っていくため、さらに所得税や住民税の節税になります。

長期間のローンを組みますが、その返済が終わると、将来の年金の足しになるというものです。

何も知らないと新築のワンルームマンションは夢のような不動産投資だと考えてしまいますが、実際はなかなか上手くいかないことも多いようです。

リーマンショックやサブプライムローン問題などで、一時期ですが不動産取引が減少し、銀行など金融機関が不動産投資に対して慎重になったことがありました。

銀行融資が難しい時期では不動産投資物件を購入する際に融資利用がしづらいことがあり、購入する人が限られていました。

購入者が限られるということは購入希望者も少なくなり、不動産投資物件は売却しづらく価格も下がっていたようです。

新築や中古、投資だけでなく居住用の戸建てやマンションなど、全ての不動産価格が下がっていました。

当然ですが、その時期に購入した不動産投資物件は、2017年現在は値上がりしているものが多く、売却して利益を出している人もいます。

数年前に比べ、不動産投資物件の価格が上がっていますが、家賃が上がっているエリアはほとんどありません。

東京オリンピックの影響などで外国人が都心のマンションを購入していることなどの要因もあり、東京の都心などの一部ですがかなり不動産価格が上がっています。

不動産投資物件の家賃が上がらずに物件価格が上がっている状態のため、不動産投資物件の利回りが下がっている状況です。

また、今やゼロ金利ではなくマイナス金利となっていることもあり、銀行など金融機関は積極的に融資をしています。

その融資資金の多くは不動産に流れていることもあり、公務員だけでなくサラリーマンなどの給与所得者のなかでは融資が出る不動産投資物件があれば購入したいと考える人も増えています。

購入希望者が多ければ不動産投資物件の価格も上がりやすく、不動産投資物件は割高になります。割高の不動産投資物件を銀行融資で購入すると、家賃収入による借り入れの返済が難しくなる可能性があります。

その不動産投資物件が満室であれば、銀行への返済は十分にでき、ある程度の手残りもあるはずです。

ただ、空き室がでて入居率が下がると毎月の家賃収入が減るだけでなく、次の賃貸募集のために原状回復リフォームをしなければなりません。

また、空き室後の入居家賃が下がることもあり、当初予定していた家賃収入が入らないなんてことはよくあります。

むしろ満室想定で不動産投資をすること自体が、ありえないことだといえるでしょう。

不動産投資での入居率は、新築でよくても90%、中古であれば70~80%程度を想定します。

さらに、修繕費や予備費として年間家賃収入の20%を想定計上しても大丈夫なように融資利用ができれば、不動産投資での破綻の可能性は低いでしょう。

不動産投資物件の返済率は、想定の年間家賃収入の60%以内に抑えることが、不動産投資で破綻しないためには大切です。

ただし、昨今の不動産投資ブームによる不動産価格の上昇により、賃貸需要が高い都内や地方都市などではこれが難しくなっています。

それでも、融資を利用して公務員が不動産投資をすることは、珍しいことではありません。

不動産投資物件を扱う不動産会社は、公務員の銀行与信が高いことを利用して、長期間で低い金利である有利な融資条件を引いてきます。

特に満室の不動産投資物件であれば、購入時から家賃収入で融資の返済ができ、さらに手残りがあるため貴重な物件になるでしょう。

この貴重な不動産投資物件を有利な融資条件で購入できるのが公務員なのです。

ただ、公務員であれば一定規模以上の不動産投資では賃貸管理を委託する必要もあり、様々な賃貸管理に関する費用がかかることになります。

不動産会社は顧客が公務員の場合、与信が高いことだけを前面に押し出して、一定規模以上の不動産投資には管理委託をする必要があり、それによってリフォーム費用なども高くなる可能性があることは伏せておくでしょう。

公務員で少しでも不動産投資に興味があると、不動産会社から公務員の不動産投資は有利であり、副業禁止規定以外に不利な面はないという営業トークに乗せられてしまうことがあるようですので注意しましょう。

公務員で不動産投資を成功させるためには

不動産投資を成功させるために、公務員であることは非常に有利であるといえます。

確かに公務員の副業禁止などの規定はありますが、賃貸管理を委託して、しっかりと承認を得るようであれば一定規模以上の不動産投資であっても問題ないようです。

公務員で不動産投資を志すのであれば、まずは一定規模である5棟10室、年間家賃収入500万円を意識する必要があります。

一定規模以上を目指すのか、それとも小規模での不動産投資をやっていくのか考えていきましょう。

まとめ

公務員の与信が高いことを最大限活用するとともに、一定規模以上の不動産投資をする際には、賃貸管理会社に不動産管理を委託し、職場での許可や承認をしっかりとることが重要です。

公務員の場合は、不動産投資の融資をサラリーマンよりも有利に利用できる可能性が高い反面、公務員ならではの法的リスクがあることをよく理解して、しっかりと準備していくことが成功の秘訣になるはずです。

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