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COLUMNコラム 

不動産投資に頭金は必要なのか?

2017.07.24

不動産投資に頭金は必要なのか?

不動産投資における大きなメリットの一つが「レバレッジ効果」です。

これはテコの原理ともいい、金融機関から融資を受けて不動産投資をすることで、かなりのレバレッジを効かせることができるため、投資効率がよく、資産形成も早く進められるというメリットがあります。

ではこの金融機関から融資を受ける際、「頭金」は必要なのでしょうか。

不動産投資の初心者からすれば、頭金がなくても大丈夫なのであれば、今すぐにでも始めたいという人は多いのではないでしょうか。

そこで今回は不動産投資の頭金について詳しく解説します。

頭金の目安とは?頭金のメリットとデメリット

もしも頭金ありで不動産投資を始めるとした場合、その金額はいくらが目安となるのでしょうか。

これについては、明確な決まりはありませんが、概ね物件価格の2~3割をローンを組もうとする金融機関から求められます。

仮に物件価格が2000万円であれば、頭金は400~600万円程度という事になります。

物件価格の2~3割の頭金が出せると、毎月の返済計画はかなり緩やかなものとなるため、いざ借り入れをして返済が開始した後についても、余裕を持って返済していくことができるというメリットがあります。

その反対にデメリットとしては、頭金に数百万円必要となると、不動産投資を始める前に頭金の原資を作るための時間がかかるということです。

例えば、年収500万円のサラリーマンが500万円の頭金を作ろうとすると、月10万円貯金に回したとしても年間で120万円、500万円貯めるために約4年もかかってしまいます。

「時は金なり」という言葉がありますが、不動産投資はまさにそうです。
人の一生の寿命は限られているため、不動産投資をするのであれば、可能な限り早く始めることが最も重要なのです。

頭金なしで不動産投資を始める場合の注意点

頭金はあるに越したことはありませんが、頭金を準備するために何年も時間がかかってしまうのであれば、いっそのことフルローンを組んで不動産投資をしたほうが、投資効率が良いでしょう。

最近はマイナス金利政策の影響で、地方銀行をはじめ不動産向けの貸付に積極的ですので、フルローンでも審査が通る可能性は十分あります。ただ、頭金なしのフルローンを組んで不動産投資をする場合は、次のことに注意が必要です。

・ローン金利

頭金なしのフルローンを組んだ場合、銀行としては頭金ありに比べリスクを負うことになるため、ローン金利が若干高く設定される可能性があります。

あまり金利が上がりすぎると、返済効率が悪くなるためせっかく早く不動産投資を始めてもその効果を発揮できません。

・修繕費用のための予備費

頭金なしで比較的低金利でローンが組めたとしても、それで油断してはいけません。

不動産は株式とは違い物的資産なので、保有している間も設備が故障すれば取り替えるなどの修繕費用が発生します。

頭金なしでも問題はありませんが、最低でも1戸あたり30万円程度の予備費を見込んで蓄えておかないと、万が一の時に回らなくなってしまいます。

このように不動産投資には維持費がかかるということをよく覚えておきましょう。

不動産投資は頭金の有無よりも本質が重要

このように不動産投資において頭金はあるに越したことはありませんが、必ずしもなければできないというわけではありません。

重要なことは、頭金の有無ではなく、適用される金利が妥当かどうかと、万が一の時の予備費の準備ができているかどうかということです。

「お金が全くないから、全部借り入れてしまおう」
そういった安易な気持ちで頭金なしのフルローンを組むと後で大変なことになる可能性がありますので、万が一エアコンが故障してもすぐに取り替えてあげられるくらいの金銭的余裕は確保しておきましょう。

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