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COLUMNコラム 

不動産投資における確定申告の基礎知識

2017.05.15

不動産投資における確定申告の基礎知識

サラリーマンや公務員などの給与所得者であっても、転勤などにより持ち家である自宅を賃貸に出すこともあり、

消極的であっても不動産投資を始める人も少なからずいます。

給与以外の所得が年間で20万円を超えると一般的なサラリーマンであっても確定申告をする必要があります。

確定申告は個人であれば毎年2月16日から3月15日までの期間に前年度分を申告するようになります。

サラリーマンや公務員などの給与所得者は、所得税や住民税などについては毎月の給与から「源泉徴収」という形で引かれています。

会社など勤務先は、従業員の給与から天引きしておいた税金を税務署に納めてくれます。
また年末には、従業員の様々な控除などを再計算して「年末調整」もしてくれます。

年末調整では、生命保険料控除や医療費控除、また住宅ローンがあるようであれば住宅ローン控除も勤務先での年末調整で処理してくれますので、個人での確定申告する必要は一切ありません。

ただ、不動産投資を始めると確定申告する必要が出てきます。

そこで今回は、その不動産投資における「確定申告」に必要な基礎知識について解説していきます。

確定申告の「白色申告」と「青色申告」

不動産投資を始めて、確定申告をするようになるとまずは「白色申告」での確定申告をします。

確定申告には一般的な「白色申告」と事業規模である「青色申告」があります。

不動産投資においての白色申告は小規模で、青色申告は事業規模となりますが、5棟10室以上の賃貸物件があるかどうかが基準の一つとなります。

一戸建ての賃貸であれば5棟以上、分譲マンションや一棟のアパートやマンションであれば10室以上となります。

まず、不動産投資や確定申告に慣れるためには、最初は白色申告の規模で始めることをおすすめします。

不動産投資を分譲マンションや一戸建てから始めると、確定申告は白色申告からとなります。

不動産での賃貸収入が発生すると確定申告をすることになり、不動産賃貸用の収支内訳書という書類に家賃収入から経費まで記入することになります。

不動産投資における「収入」と「経費」について

不動産賃貸業においては、賃貸料や権利金、名義書換料や更新料などが収入となります。
また、経費としては固定資産税や不動産取得税などの租税公課を全額経費として計上できます。

さらに、不動産賃貸業として使用している車両の税金も租税公課として計上できるようです。

その他にも、不動産投資物件に対する火災保険も経費計上できます。

地震保険や賃貸住宅費用補償保険なども経費として参入できます。

ただし、気を付けなければいけないのは複数年、5年や10年など一括で支払った場合には初年度のみの経費となります。

次年度以降は保険料の支払いがないため経費計上は出来ませんので覚えておきましょう。

「減価償却費」とは何か

減価償却費とは、高額な備品や建物など長期にわたり使用するものを、数年から数十年にわたり毎年一定額ずつ経費計上していく経費のことです。

減価償却費は不動産投資での確定申告をするにあたり、帳簿上の経費として絶対覚えておきたい必要経費です。

不動産投資物件において、新築であれば建築費用を、中古物件であれば建物分の費用を、構造や用途などにより法律で決められた耐用年数に従い毎年経費計上していくものです。
住宅用の鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリートの法定耐用年数は47年、重量鉄骨造38年、鉄骨造30年、軽量鉄骨造22年、木造20年など分かれています。

以上は住宅用ですが、事務所用や店舗用、また工場用などは耐用年数が変わってきます。

不動産投資での新築物件では、そのまま法定耐用年数で減価償却していきますが、中古物件では計算方法が変わります。

法定耐用年数を超えている建物では、法定耐用年数×0.2となり、木造であれば20×0.2のため4年で減価償却することになります。

木造建物の取得価格が400万円であれば400万円×0.25=100万円が1年間での減価償却費となります。

また、法定耐用年数に残りがあれば、残存耐用年数+経過耐用年数×0.2となります。

【具体例】
・築年数20年の鉄筋コンクリート造のマンションであれば、残存耐用年数27年+経過年数20年×0.2=31年が法定耐用年数となります。

・鉄筋コンクリート造建物の取得価格が4000万円であれば、4000万円×0.033=132万円が1年間の減価償却費となります。

不動産投資を始める前に覚える必要はありませんが、確定申告する際にはしっかり把握しておくようにしましょう。

確定申告のポイントとなる修繕費とは?

不動産投資をしていく上で必ずかかる費用として「修繕費」があります。

賃貸中には発生することはありませんが、退去後の室内清掃からクロスや床の張替え、設備の補修や交換、細かい修繕など様々なものがあります。

不動産投資で失敗しやすいのは、この修繕費がかかり過ぎることがあります。

賃貸管理を委託している場合には退去後の原状回復リフォームはほとんど賃貸管理会社が手配することになります。

賃貸管理会社がリフォームを手配すると、リフォーム会社からの紹介料などの中間マージンが入るため、大家さんが自分で修繕手配をするより金額が高くなることになります。

クロスの張替えや畳の表替えなど、入退去ごとに必要な原状回復リフォームは、ネットで格安の業者に比べると1.5倍から2倍程度違うこともあります。

中には信用できるかどうか、使っている材料が違うなどの意見がありますが、実際に比べてみるとほとんど分からないはずです。

畳の表替えでは、管理会社に依頼すると1枚で5000~7000円になりますが、格安の畳表替えでは3500円前後でできます。

クロスの張替えであれば1㎡1400円程度が800円前後から依頼できるはずです。

不動産投資を始めて大家さんになると、修繕費は確定申告で経費計上できるから問題ないと考えてしまうこともありますが、少しでも経費を安くする工夫をしていかないと、手元にほとんど資金が残らなくなってしまうことになります。

確定申告において、修繕費は不動産賃貸業を継続していくうえで必要経費と捉え、その管理を適切に行なっていくことが重要です。

「資本的支出」とは何か?

また、修繕費の中でも資本的支出とみなされる費用があります。

資本的支出とは概ね20万円を超えるリフォームなどで、その周期は3年以内、または修繕費か資本的支出か分からないときは60万円未満かどうかが判断基準だといわれます。

資本的支出の具体例としては、1棟のアパートやマンションの外壁修繕などがあげられます。

分譲マンションでの賃貸であれば専有部分として室内のみのリフォームや修繕となるため資本的支出は発生しないと思われがちですが、リノベーションなどの設備の新調などでは資本的支出としてみなされます。

通常のリフォーム費用であれば単年度において修繕費として経費計上することになりますが、資本的支出となると、数年にわたり減価償却していくこととなります。

修繕費と資本的支出との違いの判断基準はありますが、不動産投資物件の維持管理や、壊れた設備をなおすこと、また同程度のものと交換するなどの費用は基本的には「修繕費」と考えられます。

他方、設備の交換であっても設備を最新のものに交換したり、建物の価値を上げるような大規模修繕は「資本的支出」と考えられます。

資本的支出と修繕費に関しては判断が難しいとされていることから、確定申告の際には税務署に問い合わせすることをおすすめします。

不動産投資における「利息」と確定申告の関係

不動産投資物件を購入する際に、銀行など金融機関から借り入れをした場合には、支払い金利分は経費として計上できます。

毎月の返済のうちの金利分は経費計上できますが、元金の返済分は経費にはなりませんので注意しましょう。

また、不動産投資の総収入から、様々な経費を差し引いた不動産所得が赤字の場合には、支払い金利の土地に関する分は経費として参入できないようです。

銀行へ支払う金利は経費にできるからとはいえ、いくらでもいいわけではありません。

10年や20年、中には30年以上の長期間にわたり返済していくことになります。

例えば1000万円を20年返済で借り入れた場合、金利1%では毎月返済額45,989円、年間返済額551,868円、総返済額112,037,360円となります。

これが2%で毎月50,587円、年間607,044円、総返済額12,140,880円となり3%では毎月55,549円、年間665,508円、総返済額で13,310,160となります。

1000万円の借り入れで金利が2%違うと年間で10万円以上、20年間では200万円以上の返済金額が違ってきます。

不動産投資において、銀行借入金利は大きな比重を占めます。

融資が出るから、この不動産投資は安心だと考えてしまうこともあるようですが、銀行などの金融機関は不動産投資がうまくいくかどうかを見て融資をしているわけではありません。

不動産の担保余力はもちろんですが、融資希望者の属性を見ているのです。

例えば、不動産の評価はそれほどでなくても、一部上場企業に勤めていて、税込み年収が1000万円以上であれば1億円以上の融資がでることもあります。

1億円の融資が下りれば1億円の不動産投資として銀行が保証してくれるわけではありませんので、よく覚えておきましょう。

不動産投資における「利息」と確定申告の関係

その他の必要経費として、交通費や新聞図書費、通信費などがあります。

交通費は不動産投資物件までの交通費だけでなく、不動産賃貸業での移動に関する費用は全て経費として計上できます。

電車代や車のガソリン代や高速代など、領収書は全て保管しておくようにしましょう。

また、領収書が難しいようであれば手帳などに日付や金額、目的地などをしっかり記入しておくようにしましょう。

新聞図書費は不動産投資に関しての書籍など購入した費用です。

不動産投資を始める前から書籍などで勉強することもありますが、まだ不動産所得が発生する前のものは経費になりませんので注意しましょう。

通信費は不動産投資をしていく上で、不動産会社や管理会社、その他の連絡など主に電話代などです。

不動産投資専用の携帯電話があれば一番ですが、一般的には個人の携帯電話を使っていることが多いため、不動産投資で使用した割合を経費として計上しましょう。

不動産投資の「経費」にならないものとは?

不動産投資において経費としてならないものもあります。

当然ですが、不動産投資ではなく自宅用の修繕費や火災保険や地震保険などは経費として認められません。

また、不動産投資物件を売却した際の仲介手数料も不動産賃貸業としての経費にはなりません。

賃貸募集としての広告料や仲介手数料は経費になりますが、不動産売却での仲介手数料は不動産の譲渡所得に対する経費となるため、不動産所得としての経費にはなりません。

不動産を売却する際にかかる測量費用や建物の取り壊し費用、また立ち退き費用などは不動産譲渡所得での経費です。

このように、不動産所得と不動産譲渡所得は違う所得という扱いのため注意が必要です。
確定申告で不明な点は必ず税務署に問い合わせするようにしましょう。

確定申告における「青色申告」のメリットとは?

確定申告において「青色申告」は、メリットが数多くあります。

不動産投資においても5棟10室の条件を満たして青色申告の申請をすることで、確定申告を青色申告ですることができます。

青色申告のメリットはいくつもありますが、まず代表的なものとしては、事業規模での扱いとなるため、家族に対する給与が経費として認められます。

これを「青色事業専従者給与」といい事業規模ではない白色申告ではないメリットです。

また、未回収の滞納家賃も経費として計上できます。

こちらも白色申告であれば滞納家賃は収入扱いであり、経費算入はできません。

火災や地震で不動産投資物件に被害が及んだ時には、その全額を経費算入ができます。

もちろん白色申告であっても経費にできますが、その上限があります。

白色申告では確定申告時において赤字になっても、翌年に繰り越しが出来ないため、その年の不動産所得の範囲内での損失のみが経費として認められます。

青色申告であれば他の所得から差し引くことができるだけでなく、翌年以降3年にわたり赤字分を繰り越しできます。

以前は青色申告では日々の帳簿付け、複式簿記での記帳や帳簿類の一定期間の保管義務があるなど、白色申告ではない経理処理が必要でした。

ただ、昨今の税制度改正により、白色申告であっても記帳と帳簿類の保管義務ができたことで、白色申告であっても経理処理がより大変になってきています。

まとめ

不動産投資を始めると翌年の2月から3月の確定申告をすることになります。

所得が20万円を超えなければ、確定申告をしなくても問題はないとされますが、不動産所得の赤字分を確定申告することで、給与所得者であれば勤務先で源泉徴収されている所得税の還付が受けられます。

また、所得が減るとその住民税も減額することになり毎月の給与の手取り額が増えます。
確定申告は不動産投資だけでなく、自営業者や会社経営者などにおいても、収入と経費をしっかり申告する必要があります。

不動産投資を事業規模にすることでメリットが多い「青色申告」にすることができ、利益を上げて税金を納めていくようになれば、銀行など金融機関からの評価も上がるはずです。
そのために不動産投資の売上である家賃収入と様々な経費を、しっかり記録して正しい確定申告をしましょう。

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