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COLUMNコラム 

不動産投資で節税するために!

2017.06.09

不動産投資で節税するために

不動産投資をする上で、節税という言葉はよく聞きますが、なぜ不動産投資が節税になるのかということを理解して始める人は少ないでしょう。

新築のワンルームマンションであれば、販売会社は概ね「節税」と「年金対策」で営業をかけています。

この節税は、不動産投資をすることでサラリーマンや公務員などの給与所得者の税金を圧縮する仕組みです。

また年金対策は、不動産投資をすることで家賃収入が発生し、この家賃収入を将来の年金の足しにしましょう、ということ主旨です。

そこで今回は、不動産投資における「節税」をテーマに考えていきたいと思います。

サラリーマンの源泉徴収について知ろう

一般的にサラリーマンや公務員などの「給与所得者」は、源泉徴収という形で所得税や住民税が毎月の給与から引かれています。

所得税や住民税だけでなく、年金や健康保険などの社会保険税も引かれているため、給与所得者自身には支払っている感覚がほとんどないようです。

口座に振り込まれる金額を気にしているため、納税感覚がほとんどない人が多いため、節税に関しての意識は低いことが多いはずです。

勤務先での年末における年末調整では、住宅ローン控除や生命保険料控除、また医療費控除の書類を提出することで、12月分の給与が増えることが多いでしょう。

ただ、それは個人が確定申告をする代わりに会社が税金の計算をしてくれることで、払いすぎた税金を戻してくれているのです。

会社は社員の給与を支払う際に、所得税などを源泉徴収する義務があるため毎月の給与から年金や健康保険などの社会保険料だけでなく、所得税や住民税も差し引いています。

この源泉徴収した所得税などは会社が個人に代わって納めています。

サラリーマンでも確定申告が必要なケースとは?

サラリーマンや公務員は、勤務先で社会保険料をはじめ所得税などの税金を源泉徴収して代理納付してくれるため、個人で確定申告する必要はありません。

確定申告する必要があるのは個人事業主などの自営業者や会社経営者などの事業所得があるような、一部の人だけと考えられています。

ただ、サラリーマンなどの給与所得者であっても確定申告する必要がある場合があります。

まず、給与の年間収入が2,000万円を超える場合には、確定申告する必要があります。

その他では、2か所からの給与がある場合や、給与所得や退職所得以外で年間に20万円を超える所得がある場合には、確定申告する必要があります。

不動産投資を始めると、給与所得以外に家賃収入という「不動産所得」が発生します。

給与所得者であっても、不動産所得が発生するため確定申告をする必要がありそうですが、不動産所得が20万円を超えなければ確定申告をする必要はありません。

ただし、不動産所得が発生した場合においてマイナスの所得であっても、確定申告することによって給与所得と合算することが可能なのです。

不動産投資を始めた最初の年は、仲介手数料や登録免許税、不動産取得税など様々な経費がかかります。

そのため、家賃収入が入ってきたとしても大きく赤字になることがほとんどです。

不動産投資をすることで赤字になったマイナス所得を確定申告することにより、給与所得と合算(損益通算)することができ、トータルとして所得を減らすこととなります。

所得が減るということは、所得税や住民税も減ることとなります。

これが不動産投資をして節税をするということの、基本的な仕組みの部分です。

不動産投資によって節税できる人とは?

不動産投資をすれば誰でも節税になるのかというと、実はそう簡単ではありません。

所得税は累進課税方式をとっていることもあり、不動産投資による赤字分を給与所得に合算してもメリットが多い人とそうでない人に分かれます。

サラリーマンなどの給与所得者は源泉徴収という形で所得税や住民税が、毎月の給与から天引きされることとなりますが、実は様々な控除があります。

税込み年収400万円で配偶者と子供16歳以上(その年の12月31日現在)がいた場合には、基礎控除38万円、給与所得控除134万円、配偶者控除38万円、扶養控除38万円が基本的な控除となり、差し引きの給与所得は152万円となります。(社会保険料控除や生命保険料控除、医療費控除、寄付金控除などいくつかの控除があり、さらに課税所得は減ることになりますが、計算がさらに複雑になるため割愛します。)152万円の所得金額では、税率は5%となり所得税は7万6千円となります。

また住民税は所得税と計算が少し異なります。

給与の税込み年収400万円であれば給与所得控除は134万円、基礎控除33万円、配偶者控除33万円、扶養控除33万円が基本的な控除です。
(さらに年金や健康保険などの社会保険料控除があります。)
差引の所得は233万円となり、住民税は地域により多少の差はありますが、約10%で23万3千円、ここから調整控除額1万6円500円を差し引いて21万8千5百円が住民税となります。

所得税7万6千円と住民税21万8千500円を合わせると、29万4千500円が年間に支払うべき所得税と住民税になります。

都心のワンルームマンション投資と節税について

新築のワンルームマンションを不動産投資として考えると、購入する際には銀行などの金融機関から借り入れをすることがほとんどだといえます。

昨今の不動産投資ブームにより、都心の地価は軒並み値上がりしていることもあり、ワンルームマンションの物件価格も上昇しています。

都内での新築ワンルームマンションは2500万円以上が相場となっているようですが、家賃は物件価格と同じく上昇することはなく、ほとんど横ばいで9万円前後となります。

2500万円の物件で年間家賃収入108万円となりますが、マンションは毎月の管理費と修繕積立金、さらに賃貸管理を委託すると家賃の5%程度の費用がかかります。

2500万円の新築ワンルームマンションを全額ローン利用で購入の場合、35年返済の金利2.5%で毎月の返済金額は89,373円となります。

1ヶ月の家賃収入は9万円でローンの返済は賄えますが、マンションの管理費や修繕積立金、賃貸管理委託費、固定資産税などは持ち出しとなってしまいます。

新築のワンルームマンションは節税効果が高いといわれることもありますが、購入時にかかる諸経費が大きいため大きく赤字になることが、節税効果が高いといわれる理由です。

減価償却費と節税について

実際に支払っていく経費だけでなく、帳簿上の経費として「減価償却費」があげられますが、物件価格のうち建物分を均等償却していくことで経費として計上するものです。

実際に支払う経費ではないため、キャッシュフローが悪くなることはありません。

そのため、新築のワンルームマンションは、減価償却費を多く計上するため建物分を60%以上とすることもあります。

不動産投資における減価償却費は不動産所得を赤字にさせるために大きな効果があり、サラリーマンなどの給与所得者に対して節税効果をもたらします。

ただし、この帳簿上の経費である減価償却費は万能ではありません。

減価償却費は帳簿上の経費であるため、経費の前借だと考えることもあります。

不動産投資物件を売却すると、売却価格から帳簿上の物件価格を差し引いて残った分に対して不動産の譲渡税を支払わなければなりません。

あくまで帳簿上の価格であり購入した価格ではありません。

当然ですが不動産投資ローンの残債も一切関係ありません。

2500万円で購入したワンルームマンションを2000万円で売却した場合には、500万円の売却損が出ているように見えますが、実際はそうではありません。

減価償却費を計上していき帳簿上で1800万円であれば200万円利益が出ていることになり、200万円の不動産譲渡益が出ていることになります。

この売却時に残債が2000万円であれば、支払いをすることができますが、譲渡税の分は手元資金から支払いをしなければなりません。

不動産投資物件を購入してから売却する時までに利益を出すことは重要ではありません。
不動産投資をしたことにより、お金がどれだけ残ったか、キャッシュフローを考えていくことが重要です。

中古物件の節税効果について

中古のワンルームマンションを不動産投資として考えた場合には、新築に比べ空室や修繕のリスクは高くなります。

そのため物件価格も安くなりますが、管理費や修繕積立金は高くなっていることもあります。

物件価格が600万円で毎月の家賃収入が5万円であれば、年間の表面利回りは10%となります。

ただし、毎月の管理費や修繕積立金が15000円だと年間18万円、毎月の手取り家賃収入は35000円、年間では42万円となり年間の表面利回りは7%に落ちていきます。

これも5万円の家賃で100%入居していた場合です。

新築とは違い、空室想定を10%程度考えておく必要があり、その際の年間家賃収入は54万円で、手取りの年間家賃収入は36万円となります。

この時の利回りはわずか6%となり、当初の表面利回りに比べ大きく下回ります。

さらに、空室リフォームや修繕費用、また固定資産税などがかかるため、さらに利回りは下がることになります。

新築のマンションに比べ、建物の法定耐用年数が短くなることがあり、減価償却費は大きくとることができます。

減価償却費が大きくとれればその分の節税効果も大きくなりますが、それ以上にキャッシュフローが悪化して持ち出しが多くなるようであれば再検討する必要もあります。

1棟ものの賃貸物件と節税効果について

不動産投資を1棟のアパートやマンションで検討した場合には、分譲マンションのように毎月の管理費や修繕積立金がかからないことからキャッシュフローは安定しやすいともいわれます。

毎月の家賃収入は賃貸管理の委託をしないようであれば丸々手取りとなり、修繕に関しても自分で選択することができ、うまく工夫をしていくことでリフォームなどの修繕費用も大きく減少することもできます。

ただし、大家さんが自分自身でいろいろ手配などをする必要があるため、勤務先での仕事が多忙なサラリーマンには少し大変だといわれます。

ただ、賃貸管理の仕事は実際に動くことはほとんどありません。

電話やメールなどで修繕業者の手配ができれば、あとは鍵の管理程度になります。

さらに、簡単な修繕や清掃などであれば、大家さん自身ができることも多く、業者に依頼することなくDIYなどで対応している大家さんも増えています。

室内清掃では、ワンルームであっても業者に依頼すれば2万円程度かかりますが、大家さんが自分でやれば半日程度の労働ですみます。

水道の蛇口から水漏れがあっても、パッキン交換は材料代の数百円ですみますが、水道業者に依頼すると数千円かかります。

一つ一つの修繕費用はわずかかもしれませんが、「塵も積もれば山となる」というように、修繕費用は年間に換算するとかなりの金額になるはずです。

小さな修繕であっても簡単に数万から10万円程度変わります。

外壁修繕などの大規模な修繕であれば、100万円単位で変わってきます。

特に1棟の中古不動産投資物件では、家賃収入の上限が決まっていることから、いかに修繕費用を抑えていけるかが重要になります。

不動産投資をただの所得税や住民税の節税のためだと考えていて、賃貸管理や修繕などを管理業者に任せきりにしてしまうと、多大な費用を負担することになります。

節税が「目的」になると、不動産投資が失敗するわけとは?

不動産投資を節税のためだけに考えている方は非常に危険です。

不動産投資と節税、または税金は必ず関わってきます。

不動産投資をすることで節税になるということはなく、不動産投資をしてその収支が赤字になることで給与所得と合算することができ、確定申告をすることで、そのマイナスになった所得分の税金を「還付」させるこが節税になるということです。

当然ですが、不動産投資による赤字分は同じであっても、還付される税金は税率により違います。

課税所得が高く、税率が高いほど還付される税金は多くなりますが、不動産投資において利益が出た場合には支払うべき税金も多くなります。

そのため、不動産投資において赤字が出た際には課税所得が高いとメリットが多くありますが、利益が出る時には課税所得が少ない方が有利だといえます。

つまり、年収が1000万円以上で所得税や住民税などが高額になっているようであれば、不動産投資をして赤字になるような物件を購入するとしても問題はほとんどありません。

多少のキャッシュフローでの持ち出しは節税効果によりカバーができ、またそれでもまだ足りないようであっても勤務先からの給与で十分賄うことができるはずです。

逆に、税込み年収が500万円以下で課税所得が200万円未満であれば、不動産投資をして収支が赤字でキャッシュフローもマイナスになるような物件は購入すべきではありません。

課税所得が低い場合、収支が赤字でキャッシュフローもマイナスになっていると生活費を圧迫する可能性があります。

不動産投資をして生活が厳しくなるようであれば節税どころではありません。

金融機関から融資がでるからといっても生活が破たんする可能性があるのであれば不動産投資そのものを検討しなおすようにしましょう。

最初の数年は収支が赤字になることがほとんどですが、キャッシュフローは必ずプラスになるような不動産投資物件を購入するようにしましょう。

まとめ

不動産投資で失敗しないようにするためには、不動産投資を不動産賃貸「事業」としてしっかり考えていく必要があります。

節税をするためだけに不動産投資を考えていくことは、かなり高額納税者でない限り止めるようにしましょう。

不動産投資を資産形成の一つとして捉え、事業意識をしっかりと持ちながら、節税になるようであればそれを「オマケ」程度に考えていく方がいいかもしれません。

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