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COLUMNコラム 

不動産投資で成功するための「利回り」のポイントとは?

2017.06.27

不動産投資で成功するための「利回り」のポイントとは?

不動産投資で成功するためには、投資に対するリターンを事前にどれだけ正確に予測できるかがポイントです。
そこで重要になってくるのが「利回り」です。

不動産投資における「利回り」とは?

その物件から得られる「年間収益」の、投資物件の「購入価格」に対する割合のことを「利回り」といいます。

例えば、年間収益100万円、購入価格1000万円の物件であれば利回りは10%です。

この利回りが高ければ高いほど、投資に対するリターンが良いということになるため、不動産投資をするにあたっては、まず第一にこの「利回り」をチェックする必要があるのです。

利回りには2つの種類がある

利回りは、その計算方法の違いによって、次の2種類があります。

1:表面利回り(グロス利回り)

先ほどの計算のように、年間収益を購入価格で割って求める利回りです。

収益物件の募集図面に表示されている利回りのほとんどは、この表面利回りです。不動産投資にかかる経費を一切考慮していないため、利回りは現実の利回りよりも高くなることをよく認識する必要があります。

2:実質利回り(ネット利回り)

年間収益から不動産投資においてかかる必要経費を差し引いた純粋な利益を購入価格で割って求める利回りです。必要経費を細かく算出すればするほど、実際に買った場合の利回りに限りなく近づきます。

この2つの利回りの特徴をよく理解できていないと、不動産投資に失敗するリスクが一気に高まります。

初心者不動産投資家は、この2つの利回りを混同して失敗している

不動産投資において、不動産会社が話す利回りというのは、ほぼ間違いなく「表面利回り」のことです。

つまり、不動産投資にかかる経費は一切考慮されていないのです。

不動産投資にかかる経費には、ちょっとあげただけでもこんなにあります。

【不動産投資にかかる経費の具体例】
・不動産会社に支払う仲介手数料や広告料
・内装費用、原状回復費用、リフォーム費用など
・税金関係(固定資産税、都市計画税、不動産取得税)
・借入金の利息

これら実際には手元から出ていく経費を事前にシミュレーションしないと、購入後にキャッシュフローが悪化してしまい、早い段階で失敗が確定してしまいます。

初心者不動産投資家の場合、「表面利回り」なのに「実質利回り」の意味合いに誤解して捉えているケースが非常に多く、これが購入後になって「聞いていた話と全然違う」
という言葉となって発覚してくるのです。

まとめ

不動産投資で失敗しないためには、いかに収益物件を購入する前に「正確な実質利回り」を「シミュレーション」できるかがポイントです。

そしてそのためには、不動産投資でかかる経費については、事前にきちんと調べて把握することが重要です。

くれぐれも、「表面利回り」を「実質利回り」と勘違いしないよう注意しましょう。

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