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COLUMNコラム 

サラリーマンが不動産投資をする際の注意点

2017.04.24

サラリーマンが不動産投資をする際の注意点

前回でサラリーマンが不動産投資をすることによって、どのようなメリットがあるのかについて理解してもらえたかと思います。

そこで今回は、サラリーマンが不動産投資をするにあたって、具体的にどのようなことに注意すれば良いのかについて、そのポイントを解説していきたいと思います。

不動産投資をすると「確定申告」が必要

サラリーマンの場合、所得税や住民税の申告は勤務先である会社の総務や経理の担当者が代わりに行ってくれているため、自ら税務署に申告に行く必要はありません。

これは、会社があなたの給料から一定額を「源泉徴収」して納税し、その年中の過不足については、「年末調整」によって払いすぎている分を還付してくれるため、自分自身は何もしなくとも正しい納税ができるからです。

けれども、サラリーマンが不動産投資を始めると、給料の他に家賃収入という不動産所得が発生するため、これを自分で計算して毎年2月〜3月の時期に確定申告をする必要が出てきます。

なお、家賃などの「収入」から、賃貸経営にかかったリフォーム代や交通費などの「経費」や控除額を引いた不動産所得が20万円に達していなければ、確定申告の必要はありません。

ただ、この場合でもサラリーマン投資家の場合は確定申告をすることで、大きなメリットを受けることができます。

○税金の還付が受けられる

不動産を購入した年や、多くの修繕費がかかった年などについては、家賃収入を経費が上回ることがあります。と言っても、本当にキャッシュフローが赤字になるわけではありません。

不動産投資の場合、不動産の購入費用については、一括で経費計上するのではなく、減価償却によって分割して計上していくので、毎年減価償却費という実際にはお金の出て行かない経費が登場するため、購入当初は帳簿上赤字になる可能性が高くなります。

そしてここがサラリーマン投資家のメリットです。

サラリーマン投資家は、自身の給与所得と不動産所得の赤字分を相殺して所得を計算することができるのです。

これを「損益通算」と言います。

つまり、不動産所得の赤字分を給与所得から控除できるため、その分所得税や住民税が節税できるということなのです。

これがサラリーマンならではのメリットです。
そのため、サラリーマン投資家が確定申告をすると、税務署から払いすぎた所得税が還付され、住民税も安くなるのです。

これは確定申告をしないと受けられないメリットですので、不動産投資を始めたら忘れずに申告しましょう。

管理会社の選び方

サラリーマンが不動産投資で成功するために必ず必要となるのが、信頼して任せられる不動産管理会社の存在です。

サラリーマン投資家は専業大家とは違い、日中は会社で本業をこなさなければならないため、日々の入居者の管理やトラブルの対応は管理会社に委ねることになります。

ただ、この管理会社はその質が会社によって大きく異なるため、管理会社を選ぶ際には十分注意をしなければなりません。

そこでここでは管理会社選びのポイントについて解説したいと思います。

○管理会社の2つの系統

管理会社は大きく分けると2つの系統があります。

一つは不動産の管理を専門に扱っている会社で、もう一つは不動産の管理だけではなく賃貸営業にも力を入れている会社です。

その特徴としては、前者の場合、会社は一般的な企業のオフィスビルのようなところにあり、後者の場合はいわゆる不動産屋の路面店のように店舗として営業しています。

管理を専門にしている会社の場合、とても丁寧に管理してくれますから一見すると良さそうに感じるかもしれませんが、客付け能力については疑問が残ります。

これに対し客付けに力を入れている店舗の場合は、不動産投資の天敵である空室が発生した際に、素早く次の入居者を決めてくれる可能性が高くなります。

サラリーマン投資家の場合は、自分自身で不動産屋を回って営業することが難しいため、できる限り後者のような「客付け能力」のありそうな店舗経営している不動産管理会社に依頼すると良いでしょう。

空室リスクとその回避方法

不動産投資における最大のリスクと言っても過言ではないのが「空室リスク」です。

部屋が空室になると、当然ながら収入がゼロになります。

不動産投資は家賃収入をローン返済の原資としているため、空室で家賃が入ってこないとたちまち経営が行き詰ってしまいます。

ですが、この空室リスクも次のような方法で回避することが可能です。

ポイント1:1戸よりも1棟投資

サラリーマン投資家の多くは、アパートやマンションを丸ごと1棟購入するのではなく、マンションの一室を分譲するタイプの区分マンションに投資する傾向にあります。

これは、1棟ものに比べて投資額が低く、精神的にも気軽に投資できるからです。

1棟ものとなれば、1億円以上のローンを組むことになり、これがサラリーマン投資家としては「怖い」というイメージになるため、1000万円程度でも購入可能な区分マンションに流れる傾向にあるのです。

このように、一見すると1棟ものの方がハイリスクのように見えますが、実はこれ、空室リスクを基準に考えると全く逆なのです。

区分マンションの場合、一部屋に対して投資をしているため、万が一そこが空室になれば収入はゼロになってしまいます。

つまり、区分マンションの場合は不動産所得がゼロか100かの両極端なのです。
そのため、区分マンションの投資家は常に空室リスクにおびえることとなります。

これに対し1棟もの場合は、初期投資額こそ多額になりはしますが、その分多くのリターン(家賃収入)を受けることができます。

また、複数の戸数を所有することになるため、たとえそれらのどれか一部屋が空室になったとしても、それによって家賃収入がゼロになることはありません。

ここが区分マンション投資との大きな違いです。

例えば、1棟10室のアパートだと仮定して、1部屋空室になったとしてもローンの返済自体は問題なくできるでしょう。つまり、1棟ものの方がキャッシュフローに余裕ができるため、サラリーマン投資家の場合は1棟ものの投資から始めることをおすすめします。

ポイント2;家賃保証

空室リスクを回避する手っ取り早い方法は「家賃保証」です。

家賃保証とはいわゆるサブリース契約のことで、不動産会社にその建物1棟を丸ごと借上げてもらい、毎月一定の金額を保証家賃として受け取ります。

借上げ期間中は空室が発生しないことが確約されているため安心できます。

ただし、家賃保証によって保証される金額は、通常通りエンドユーザーに賃貸した場合に得られる家賃の9割程度まで落ちるため、もともと賃貸需要の高いエリアであれば、あえて家賃保証を利用しなくても良いでしょう。

家賃滞納リスクと対策

アパートが満室だとしても、それで必ずしも家賃収入が発生するとは限りません。

それは常に家賃滞納リスクがあるからです。

万が一家賃が滞納すると、もちろんその分収入は減りますから賃貸経営においてはとても大きな問題です。

ここでは、家賃滞納の対処法のポイントについて解説します。

ポイント1:管理会社は回収してくれない

「家賃滞納なんて、管理会社が対応してくれるから心配ない」
なんて思っていませんか?

確かに家賃滞納が発生すれば、管理会社から契約者に対して電話連絡くらいはしてくれますが、直接取り立てを行って回収してくれるわけではありません。

なぜなら、滞納家賃の回収業務は、弁護士が行う債権回収業務と同じであるため、弁護士ではない管理会社が行うと「非弁行為」となり違法だからです。

そのため、まず大前提として家賃滞納が発生して、電話をしても支払いがなければ、最終的には所有者自らが裁判を起こさなければならないのです。

そのため、家賃滞納リスクについては、所有者自身が真剣に向き合って対処しなければならないということをよく自覚することが大切です。

ポイント2:滞納しない人よりも、滞納しても回収可能な人

終身雇用が崩壊して転職する人が多い昨今、入居申込書を見てもその人が本当に滞納しない人かどうかは正直なところわかりません。

入居審査自体は管理会社が行ってくれますが、不動産投資家としても、この入居申込書を見る目を養っていくことが重要です。

そこで一つのポイントとなる考え方が「滞納しない人よりも、滞納しても回収可能な人」という基準です。

入居時は一流企業に勤めていても、入居後半年で退職してしまうケースも多いため、そういった情報はあまりあてになりません。

それよりも、もしもの時に立て替えてもらうことになる「連帯保証人」の内容がとても重要なのです。

通常、連帯保証人は親に頼んでいるケースが多いのですが、ここで言う「滞納しても回収可能な人」とは、具体的には次のような人のことを言います。

・実家が持ち家である
両親が持ち家の場合、引っ越したりして行方が分からなくなることがないため、万が一滞納したとしても何らかの形で回収できる可能性が高まります。

・親の勤務先が長くて安定している
親の勤続年数が長く年収も多い場合は、それなりに貯蓄や資産を保有している可能性が高いため、万が一の時にはスムーズに立て替えてもらえるでしょう。

このように、万が一滞納した場合のことを想定して回収可能かどうかを考えることはとても重要ですのでよく覚えておきましょう。

まとめ

このように読んでいただくと分かる通り、不動産投資は株式投資のように買ってそれで終わりではなく、買った後の保有期間中についても「賃貸経営」という形でやらなければならないことがたくさんあります。

ただそれらは、すべて自分でやらなければならないというわけではなく、適切な管理会社を見つけて委託することが大きなポイントとなります。

また、1棟ものの方が価格の低い区分マンションよりも空室リスクが低いため、賃貸経営がしやすいというのも重要なポイントです。

これらのことを踏まえて、次回はサラリーマンに最もおすすめできる不動産投資の方法について解説したいと思います。

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