GOOD SHARESGOOD SHARES

GOOD SHARES

COLUMNコラム 

サラリーマンが不動産投資をするメリット

2017.04.12

サラリーマンが不動産投資をするメリット

前回は、サラリーマンこそ今まさに不動産投資を始めるべきとする理由について解説してきました。
そこで今回は、実際にサラリーマンが不動産投資をする場合の具体的な「メリット」について詳しくお話ししたいと思います。

メリット1:サラリーマンは融資が受けやすい

不動産投資をする場合、一般的には金融機関からアパートローンなどで融資を受けて投資物件を購入します。

一度に何千万〜億単位の借り入れをすることになりますから、貸出審査もしっかり行われます。

この際、サラリーマンの場合は、自営業者などに比べ融資が受けやすいというメリットがあります。

これは、金融機関が自営業者よりもサラリーマンの方が収入が安定していると評価しているからです。

なお、サラリーマンの方で次に該当する項目がある方については、さらに融資が受けやすくなる可能性があります。

【こんなサラリーマンは融資が受けやすい】

・勤続年数が長い
勤続年数については「最低3年以上」は必要と言われていますが、これが長くなればなるほど、収入が安定しているととられるため、融資が受けやすくなります。反対に、転職を繰り返している場合は、融資が受けにくくなるため注意が必要です。

・役職者である
サラリーマンの中でも、会社の役職についているなど、ある程度の確固たる地位を築き上げている人についても融資が有利になる傾向です。

・国家資格保持者である
民間資格はそこまで影響ありませんが、業務に必要な国家資格などを有しているかどうかは評価の対象に入ってくるようです。
例えば、不動産会社で働いているのであれば、宅建士やマンション管理士、管理業務主任者などの資格を持っているかどうか追加で聞かれる場合があります。また、法務部勤務などであれば行政書士、司法書士、弁護士、経理部であれば税理士、会計士などの資格を保持していれば評価は高いでしょう。

・不動産投資経験者である
すでに不動産投資をしていて、なおかつ成功しているようなサラリーマンの場合は金融機関からの信用も高いため融資が受けやすくなります。なお、実際に金融機関と面談を行う際には、すでに保有している投資物件の収支状況を示す書類などの提示を求められる場合があります。また、賃貸管理をどの会社に任せているかなども細かくチェックされることもあります。

・不動産投資以外の主な借り入れがない
不動産投資をする際に、別で大きな借り入れをしている場合は融資が受けにくくなる場合があります。住宅ローンなどはそこまで影響しませんが、返済計画がタイトな場合は融資が下りなかったり、融資金額が減らされる可能性もあります。

自営業者の場合は、どうしても収入が安定しないケースも多いため、不動産投資でまとまった融資を受けにくい傾向にありますが、サラリーマンの場合は安定収入があると評価されるため融資を受ける際には、自営業者に比べて大きなアドバンテージとなるのです。

メリット2:融資によるレバレッジ効果

融資というと一般の方は「借金」を連想する人が多く、「借金=しない方がいい」と思ってしまう人が多いため、サラリーマンの中にもこの借金を恐れて不動産投資を敬遠してしまっている人もいるのではないでしょうか。

ただ、投資の世界では借金をして投資をするということは、大きな「レバレッジ効果」が発揮できるというメリットになるのです。

例えば、現金で1000万円を準備しようとしたら、サラリーマンの場合10年間くらい貯金を続けなければなりません。

これに対し100万円の頭金で銀行から1000万円の融資を受けることができれば、10年も貯金することなく大きな投資ができ投資効率がグンとよくなります。

不動産投資が他の投資と違う点はまさにここにあります。

例えば株式投資をしようとして銀行からお金を借りようとしても、銀行からは相手にされないでしょう。

ところが、不動産投資の場合は投資する物件自体を「担保」とすることができるため、他の投資ではありえないほど高額な融資も受けることができるのです。

サラリーマンが億単位の融資を金融機関から受けられるのも、投資するマンションやアパートを担保にすることができるからなのです。

メリット3:給料以外の収入源を作ることができる

ひと昔前は、サラリーマンには終身雇用がほぼ約束されているような時代でしたが、今ではその終身雇用は崩壊し、実力社会に移行したため同じ会社に何十年も勤務する方がむしろ稀になってきています。

また、長く続く不景気のため、経営が厳しくリストラをする企業も少なくありません。

つまり、現代のサラリーマンは、いつクビにされてもおかしくない状況で働いていると言っても過言ではないのです。

また、クビにされないとしても、仕事のストレスから自分自身から会社を辞めたくなるような場合もあるでしょう。

これらの場合に、給料以外に収入がないと、もしも会社を辞めた場合に生活が立ち行かなくなってしまいます。

特に結婚して子供が生まれたりすると、なおさらこのリスクは重くのしかかります。

サラリーマンについては、就業中は安定した給料がもらえますが、万が一辞めてしまうとすぐに収入が途絶えてしまうというリスクもあるのです。

このように、サラリーマンが会社から支給される給料のみに「依存」してしまうと、常に人生に対して目に見えない「リスク」を負うこととなってしまいます。

では、サラリーマンが不動産投資を始めるとどうでしょう。
不動産投資をすると、なんと言っても「家賃収入」という安定収入が簡単に手に入るのです。
不動産投資を始めたばかりのサラリーマンが、
「何もしなくても、こんなにもらっていいのかな」
と口を揃えて言うくらい、不動産投資によって給料以外の安定収入を作ることは、サラリーマンにとって非常に魅力的なのです。

最初のうちはローンの返済がありますから、そこまでキャッシュフローは残りませんが、後半になれば、家賃収入がそのまま手元に残るようになりますから、いつ会社を辞めても生活に困ることはないでしょう。

要するに、サラリーマンが不動産投資で多くの賃料収入を確保すれば、万が一サラリーマンを辞めても、家賃収入だけで十分暮らしていくことができるのです。

メリット4:節税効果による税金還付

サラリーマンが不動産投資をすると、なんと所得税や住民税などを節税することができます。所得税や住民税は、サラリーマンの「所得」に対して課税されます。

不動産投資を始めたサラリーマンは家賃収入が加わるわけですから、一見すると所得が増えて税金も上がりそうな感じがします。

ところが、不動産投資には大きなメリットである「減価償却費」という魔法の経費を向上することができます。

【減価償却費とは?】
長期間にわたって利用する資産については、購入した時点でその金額を経費として一括計上するのではなく、一旦資産として計上した上で、購入金額を資産の耐用年数に合わせて毎年一定額を費用として計上します。

この際に計上される費用のことを「減価償却費」と言います。

不動産投資の場合、仮に1億円のアパートを建てたとして、これを新築した年に一括で経費として計上すると、初年度に莫大な赤字が計上され、翌年度から一転して大幅黒字となるおかしな会計となってしまいます。そのため、不動産のような高額資産については、毎年減価償却によって一定額を計上する仕組みになっているのです。

減価償却費が「魔法の経費」と呼ばれる所以、それは、減価償却費は帳簿上の経費として収益から差し引くことができますが、実際にキャッシュフロー上はマイナスにはならないからです。

つまり、減価償却費という経費は計上するものの、実際に減価償却費をその年に払っているわけではないため、キャッシュフローは悪化しないのです。

お金は出て行かないけれど、経費にして収益から差し引くことができる、これが不動産投資が節税になる大きなポイントです。

【所得税や住民税が節税できるわけ】
サラリーマンの場合は、源泉徴収によって所得税が徴収されており、年末には年末調整を会社が行ってくれるため、自分自身で申告をして納税することは原則としてありません。
けれども、不動産投資を始めると給与所得以外に不動産所得が発生するため、サラリーマンであっても確定申告をしなければなりません。

この際、不動産所得がマイナスであれば、損益通算によって給与所得からその分を控除することができるため、結果として所得が引き下がり、その分払いすぎている所得税を還付してもらうことができるのです。

また、住民税についても控除された後の所得をベースに給与から天引きされるようになるため、どちらについても節税効果があります。

【不動産所得が赤字でもいいの?】
不動産投資が赤字だと、不動産投資は失敗なのでは?と思う人もいるのではないでしょうか。

ただ、ここで言う「赤字」とはあくまで帳簿上の赤字のことで、実際のキャッシュフローがマイナスという意味ではありません。

先ほども言った通り、購入してからしばらくは減価償却費という手元からお金は出て行かない経費を計上することができます。

さらに、不動産投資には賃借人を募集するための広告費や管理会社に支払う管理費、修繕積立金、火災保険料、アパートローンの利息、リフォーム費用など経費として計上できるものも多いため、これらを減価償却費とともに経費として計上すれば、帳簿上は不動産所得を赤字にできるのです。

そしてこの赤字を利用して、サラリーマンの給与所得から控除すれば、所得税や住民税がやすくなるという仕組みです。

メリット5:手間がかからない

不動産投資で安定的な家賃収入を確保するためには、購入した物件を適切に管理運営しなければなりません。

これを「賃貸経営」と言います。
この賃貸経営が面倒と考え、サラリーマンでは無理かなと思っている人もいるようですが、決してそんな心配は必要ありません。

サラリーマン投資家の多くは、本業があるため賃貸経営についてはプロである不動産会社に管理委託するケースがほとんどです。そうすれば、投資家本人がすることはほとんどありません。

毎月通帳に入ってくる家賃収入だけ、しっかりチェックしておけば良いのです。

また、管理委託のパターンには、賃貸管理だけを依頼する管理委託契約や、不動産会社に物件を一括で借り上げてもらい、一定の家賃を保証家賃として毎月払ってもらう「サブリース契約」などがあり、投資家本人の好みに応じて選ぶことができます。

次回予告:

このように、不動産投資自体にも多くのメリットがあり、その中にはサラリーマンならではのメリットも数多く存在しています。
ただ、不動産投資は投資である以上、メリットばかりではありません。
そこで次回は、サラリーマンが不動産投資をする際に注意すべきポイントについて解説したいと思います。

シェアハウス導入に関することなら
何でもご相談頂ける相談会を開催中!

※毎週、無料相談会を実施しています
(お客様のご都合により日時応相談)

お電話からもお申込みいただけます。

TEL : 0800-555-0050

申し込み